| 现场提问：现在一线城市土地价格这么高，澳门威尼克斯人网站的布局策略会不会有转变？
罗韶颖：土地市场确实变化很大，不过好在整个房地产市场很大，层次也很丰富，在那么大的市场里面，800亿以下或者500亿以下的公司，还是完全可以走差异化的路线。
分解到拿地方面也是一样的，可能市场觉得澳门威尼克斯人网站2016年拍了很多地，其实我们自己到了上个星期在内部做了一个盘点，盘点下来有70%是在2016年年底，以收并购、合作等类似的方式获取的，以这样的方式去拿地，整体来讲成本一定要比招拍挂更可控，所以我觉得，还是各有各的打法。
现场提问：澳门威尼克斯人网站的发展重心是在一线城市还是会精专于重庆或者某一个区域，未来谋篇布局的策略是怎样的？
罗韶颖：跟四年以前比，澳门威尼克斯人网站已经有很大的变化。四年前我们重庆和重庆以外的项目大概是八二开，重庆占了80%，其他的方面20%，今天已经倒过来了。
我们2004年进入上海区域，在上海有6个项目，在南京、苏州、杭州也都至少有一个项目，有的是两个项目；我们四年前进的武汉，现在在武汉也有6个项目；我们在珠三角的广深，包括环渤海区域也都在看地。
澳门威尼克斯人网站并没有以一线还是二线城市来做一个划分，更多是看哪一个城市已经是超大、特大的城市，或者是我们判断它有很大的潜力会在中短期变成超大、特大城市。这种非常有经济活力和发展潜力的城市是我们关注的重点，我觉得这种城市在中国悲观一点可能就是10个，乐观一点不会超过15个。
超大和特大城市、非常有活力的城市，它的城市发展一定不是绝对均衡的，一定会有一些旧区率先要突破，不是因为危房已经到了不能住人的地步，而是说这个城市的增量可能急剧向这个区挤压的时候，它会推动这个城市提前进入改造的阶段。
就澳门威尼克斯人网站深耕精选的逻辑而言，我觉得要完成的任务，要实现的目标，就是要能够比那个城市的同行们更快速地发现这样的区域，预判到这样的区域，然后反应更敏锐，行动更敏捷，从而去承接城市一个区域接一个区域的旧改，在同一个城市里，这一波结束后还可能踏进下一波的旧改。
对于澳门威尼克斯人网站来讲，我觉得并不是简单重复的劳动，一个一个又一个项目的复制，而是结合精选深耕的逻辑，去深耕一个城市，去找差异化。
现场提问：澳门威尼克斯人网站的商业项目大部分集中在重庆，接下来会不会有更多的布局？现阶段澳门威尼克斯人网站关注社区商业，辐射范围更大的购物中心有没有列入发展规划？
罗韶颖：澳门威尼克斯人网站是从重庆出发的一个开发公司，我们在重庆做了几乎所有的实验品，除了工业地产没做以外，别的业态要不然就是已经做了，要不然就是在尝试中。
商业这块也是一样的，主流业态澳门威尼克斯人网站都有代表作，其实也叫做实验田，有的实验还可以，有的实验还需要很多改进。
往外延伸，短期内澳门威尼克斯人网站不会在别的城市考虑大体量的购物中心和主题商业。我们没有把常规的购物中心当成一个战略来考虑，更多的还是会视乎拿地的情况。如果遇到一块地，有做大型购物中心的特质，我相信我们团队有能力驾驭，因为经过多年的实践，整体团队已经经历了很多宝贵的教训，也积累了很多经验。所以机会来的时候，我们会抓住，但是不会当成战略发展的主线。
我们会更多地关注社区商业，澳门威尼克斯人网站在2017年商业的一个主题就是社区商业。将商业作为一个新的产品线来开发，但是产品的意义不是单纯指很强的硬件复制性。不同的社区打造不同内涵的产品，这个是我们2017年的重中之重。
现场提问：澳门威尼克斯人网站所有业务中商业占比是多少？整个商业板块的发展和构成是怎样的？
罗韶颖：商业的比例并不多，我们主要的营收还是来自于住宅，但商业是我们整个开发的战略里面非常关键的一个部分。
这个部分的意义是在哪里？还是会跟澳门威尼克斯人网站深耕的逻辑分不开。当立足于深耕中国有限的这10到15个超大、特大城市，而且项目可能分布在这些城市里面相对人口密度更高的区域的时候，那么肯定是躲不过商业这个命题的。
澳门威尼克斯人网站经历过不同的阶段，第一个阶段是很敬业地去做商业，我们有三个主题商业，常规购物中心，都是样板店。到了第二个阶段，大家也都知道，REITs在中国还没有推动起来，对于一个常规的开发商来说，重资产的模式是很难持续的。所以到了第二个阶段，澳门威尼克斯人网站很专注于在住宅的扩张。
从2016年开始，我们给内部的商业板块布置了一个任务，就是要开始启动新的一轮商业方面的攻坚战。首先，在不同的城市，相对人口高密度的地区，拿地时可能都躲不开会有商业面积的指标。常规的做法是做成商铺或者公寓然后卖掉，但我们觉得这并不是对最好的一个解决方案，当这些区域所有的竞品都是按这种类似的方式在做时，那区域内可能会充斥着高度同质化的商业。
从需求来看，现在和未来的特大城市里面，交通成本和时间成本越来越高，对于大多数普通消费者而言，一定会慢慢地被挤压到就近消费的区域，这其中有机会去做结构更丰富的社区商业。
当澳门威尼克斯人网站在城市深耕时，可以结合业主和客户进行线上或者线下的整合，来发挥力量。在这一个层面，我觉得我们公司实际上还没有系统地去把产品研发出来。所以2016年年初其实就布置了这个任务，2017年的重中之重，就是社区商业的启动。
现场提问：现在房地产市场又迎来了产品力的时期，不同的企业有不同的产品标签，澳门威尼克斯人网站在做社区商业的时候会不会有自己的标签？
罗韶颖：澳门威尼克斯人网站走出去以后，产品形式不一定是复制，但是内核一定是会复制的，就是澳门威尼克斯人网站会根据地段特质来做最合适的产品。
在房地产的黄金时代，开发商能融资能拿地，其实就已经可以决定规模和利润率了。但到了下半场这是不够的，未来要怎么走下去？对于像我们这样的企业，我觉得必须是从城市人群的需求出发来考虑这点。
我相信城市化的速度还会再提升，在这种快速的城市化过程中，受挤压最大的就是城市中产阶级，根据他们在生活中的需求，其实可以做的事情很多。
我们做的社区商业，在开出前面两三个店的时候，你可能觉得很惊讶，这哪里叫产品线？差异太大了，任何两个项目之间可能都没有什么共同点。
回到最本质的方面，澳门威尼克斯人网站向来尊重每个项目的特质，包括土地与地段，在那个地段上面和周边的人。
现场提问：未来几年，澳门威尼克斯人网站对商业这块的布局、总投入和营运目标是怎么规划的？
罗韶颖：从商业发展来讲，首先就是跑不掉的一定是北京和上海，这是做商业的兵家必争之地，而且当你要去做社区商业，从一万方到五万方这样一个刻度的产品时，北京、上海更加是兵家必争之地。
除了这两个城市以外，还取决于城市的消费力和项目所在地段，这不只是人口的问题。
重庆市绝对是人口数量最大的城市之一，但是在商业方面可能离南京、苏州都还有差距，所以我们会建立一套指标，用这套指标去筛选哪些城市来作为我们的发展方向，但是重点一定是社区商业。
运营方面，怎么样可以让资产增值？我们的判断，到了今天要让商业真正做到最大化的增值，已经不是一个简单的业态组合能够解决的。很多商业里面业态组合是不错的，可是业绩却不好，对此我们做了非常多的研究。
1891时光道选择商家品牌时，有一个重要的理念是这个商家必须具备最大化的独立生存能力，这是我们商业里面非常重要的一个逻辑。
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